Av Stein-Ivar M. Gamlem,  partner i Ekko Advokatfirma og Tobias Duvholt, advokatfullmektig i Ekko Advokatfirma. Innlegget gir uttrykk for skribentenes holdninger.

Kontrakten skrives mens partene er enige, og leses først når de ikke er det.

Nedenfor er ti punkter som erfaringsmessig avgjør hvordan et prosjekt ender, og som kan gjøre kontrakten mer robust mot konflikt. Budene gjelder for både byggherre og entreprenør: uklarhet er sjelden en fordel for noen av partene, og den gjør prosjektet dyrere for alle.

1. Velg standardkontrakt ut fra prosjektets struktur

Norsk Standard har egne kontrakter for de ulike entrepriseformene:

• Utførelsesentreprise: NS 8405 og NS 8406
• Totalentreprise: NS 8407
• Underentreprise: NS 8415 og NS 8416 (utførelse), NS 8417 (totalunderentreprise)

To spørsmål er sentrale for hvilken som passer.

Hvem prosjekterer? Skal entreprenøren svare for at løsningene fungerer, er det en totalentreprise. Skal byggherren levere prosjekteringen og entreprenøren utføre etter den, er det som hovedregel en utførelsesentreprise. Dette er hovedskillet, og det gjenspeiles ikke i én bestemmelse, men i standardens oppbygning: fra hva som utgjør en mangel, til hvem som bærer risikoen for mengdeangivelser, til hvilken undersøkelsesplikt entreprenøren har.

Hvor sammensatt er prosjektet? NS 8405 og NS 8406 fordeler prosjekteringsansvaret likt, men har ulikt apparat for varsling, endringshåndtering og fremdrift. NS 8406 er tilpasset enklere prosjekter og gir mindre struktur. Vi har sammenlignet de to standardene nærmere i vår gjennomgang av hvilken standard som passer best i en utførelsesentreprise. På et stort prosjekt merkes det først når endringsvolumet vokser og ingen lenger har oversikt over hvilke krav som er varslet i tid. Vi ser tidvis at NS 8406 avtales for å få en mindre stram varslingsrutine, også i prosjekter som egentlig er totalentrepriser. Et tips kan i slike tilfeller være å heller regulere varslingsregimet i NS 8407, enn å avtale NS 8406 i et prosjekt den ikke passer til.

2. Ta stilling til det standarden ikke regulerer

Riktig standardvalg er utgangspunktet, ikke løsningen. En NS-kontrakt regulerer det som kan reguleres generelt. Den kan ikke regulere det som er særegent for ditt prosjekt, og den forsøker ikke på det. Standarden forutsetter tvert imot at partene selv fyller inn en rekke forhold, og gjør man ikke det, står man uten regulering på nettopp de punktene som er mest prosjektspesifikke.

To av dem blir glemt oftere enn alle andre, nettopp fordi de virker selvfølgelige.

Hvem er partene, og hvem kan binde dem? Partene bør angis med fullt navn og organisasjonsnummer. Deretter bør kontrakten angi representantene for hver part, og hvilke adresser varsler skal sendes til.

Hvem skal varsler sendes til, og hvordan? NS-kontraktenes varslingsregler er nådeløse på form og frist, men de forutsetter at det finnes en adressat. Vi i Entreprisekontoret ser krav gå tapt fordi varselet gikk til byggelederen i stedet for til byggherrens kontraktsansvarlige, eller fordi det lå i et prosjekthotell ingen leste. Avtal én navngitt mottaker med én kanal for hver part, og avtal uttrykkelig om meldinger i prosjektverktøy og merknader i byggemøtereferater skal regnes som varsel etter kontrakten. Vi har skrevet mer om hvordan et varsel etter NS 8407 må gis for å være gyldig, og hvilken rolle byggemøtereferater og prosjektportaler spiller. Det er en billig avklaring med stor betydning for om et krav står seg.

I tillegg må partene ta stilling til leveransen, fristene, vederlaget, sikkerheten og risikofordelingen. Disse forholdene behandles i punktene under. Standard Norge utgir byggblanketter til de enkelte NS-kontraktene som samler disse valgene på ett sted, og som gjør det etterprøvbart hva partene faktisk tok stilling til.

3. Vær presis om hva som skal leveres, og hva som ikke skal leveres

Kontraktsgjenstanden er kjernen. Den er også opphavet til en stor andel av endringsmeldingene i et prosjekt.

Problemet er sjelden at partene er uenige om hovedleveransen. Det er grensesnittene: hvem tar føringer og gjennomføringer, hvem leverer riggen, hvem svarer for tilkobling, hvem tar de fem prosentene mellom to fag. Byggherren leser beskrivelsen som uttømmende for hva han skal betale for. Entreprenøren leser den som uttømmende for hva han skal levere.

Tre grep som reduserer avstanden:

• Beskriv også negativt. En kort liste over hva som holdes utenfor leveransen er ofte mer verdifull enn ytterligere detaljering av det som inngår. Det er unntakene partene har ulik oppfatning av, ikke hovedytelsen.
• Behandle grensesnittene særskilt, mot sideentreprenører og mot byggherrens egne leveranser. De hører ikke hjemme som en avsluttende merknad i ytelsesbeskrivelsen, men som eget avsnitt med angitt ansvarlig for hver overgang.
• Vær bevisst på funksjonskrav. I totalentrepriser hender det at byggherren stiller funksjonskrav som entreprenøren skal oppfylle. Hvilke funksjonskrav som stilles til ytelsene, bør listes opp særskilt hvis de går utover det som er vanlig.

Bygger beskrivelsen på NS 3420, gir postgrunnlaget et godt utgangspunkt for å avgjøre hva som faktisk ligger inne i en post. Vi har vist hvordan NS 3420 kan brukes til å avklare hva en post omfatter, med et praktisk eksempel om graving og sprenging.

4. Ta sluttfristen inn i kontrakten

Sluttfristen bør fremgå klart av kontrakten selv, og ikke bare indirekte gjennom en fremdriftsplan som senere kan bli revidert. En frist som flytter seg er ingen frist. Uten en klart avtalt sluttfrist kan byggherren miste grunnlaget for dagmulkt, som normalt er det viktigste standardiserte sanksjonsmiddelet ved forsinkelse.

Uklarheten kan også slå den andre veien. I LB-2023-96051 fastsatte ikke avtaledokumentet noen entydig sluttfrist, men Borgarting lagmannsrett kom til at sluttdatoen i hovedfremdriftsplanen var den avtalte sluttfristen, og dagmulkten løp. Vi har gjennomgått dommen og reglene om dagmulkt når sluttfristen ikke er klart avtalt i en egen artikkel.

Beste løsning er en dato. Er datoen ikke kjent ved kontraktsinngåelsen, knytt fristen til en hendelse begge parter kan konstatere, med et bestemt antall uker fra den, for eksempel et antall uker etter igangsettingstillatelse. Poenget er at fristen skal kunne beregnes uten at partene må bli enige på nytt.

Ta også stilling til delfristene. Etter NS-kontraktene er det sluttfristen som utløser dagmulkt. Skal en delfrist være dagmulktsbelagt, må det avtales særskilt. Uten slik avtale er delfristen en forutsetning om fremdrift, ikke en sanksjonert forpliktelse.

5. Avtal vederlagsmodell, prisregulering og endringspriser før signering

Tre forhold hører sammen her, og alle tre bør være avklart før kontrakten inngås:

• Prisformat. Fastpris, enhetspriser eller regningsarbeid. For enhetspriser: hva som skjer når de faktiske mengdene avviker vesentlig fra de forutsatte. Valget av vederlagsformat avgjør hvem som bærer risikoen for mengder, effektivitet og kostnadsutvikling.
• Priser for endringsarbeid. Ta inn timepriser og påslagsprosenter for materialer og underentreprenører i kontraktsunderlaget. Endringer kommer. Diskusjonen om hva de koster blir mye enklere når prisene ble avtalt før noen hadde interesse i utfallet.
• Indeksregulering. NS-kontraktene har bestemmelser om indeksregulering av kontraktens priselementer. Ønsker partene et annet opplegg, eller ingen indeksregulering, må det fremgå uttrykkelig av de særlige bestemmelsene.

6. Sjekk at standardens forsikrings- og sikkerhetsordning passer prosjektet

NS-kontraktene regulerer sikkerhetsstillelse, forsikring og betaling. Men reglene er kalibrert for et gjennomsnittsprosjekt, og ditt er ikke nødvendigvis det.

Sikkerheten beregnes som en prosentandel av kontraktssummen. Det gir dårlig dekning når skadepotensialet ikke følger kontraktens størrelse, for eksempel ved arbeid i bygg i drift, eller ved tekniske anlegg der utbedringskostnaden overstiger kontraktsverdien. Forsikringsreglene har nybygg for øye, og ved rehabilitering er eksisterende bygningsmasse ofte udekket.

7. Plasser risikoen for prosjektets forutsetninger uttrykkelig

Enhver entreprisekontrakt bygger på forutsetninger. Problemet er at partene sjelden har de samme.

Standardkontraktene har regler om uforutsette forhold, men de er utgangspunkter, utformet for det typiske prosjektet og ikke for ditt. I prosjekter med reell usikkerhet bør risikoen fordeles konkret:

• Grunnforhold, forurenset masse, fjell og vann
• Offentlige tillatelser: hvem søker, og hvem bærer risikoen for behandlingstid og for vilkår som endrer prosjektet
• Byggherrens egne leveranser og beslutninger, inkludert frister for å svare
• Tilgang til byggeplass, rigg- og lagerareal
• Sideentreprenører i delt entreprise, og hva som skjer når en av dem er forsinket

For grunnforhold gir NS 8407 punkt 23 et utgangspunkt, med en fordeling mellom byggherrens risiko for opplysningene og totalentreprenørens egen undersøkelsesplikt. Utgangspunktet dekker likevel ikke enhver situasjon, og bør konkretiseres der usikkerheten er stor.

Dette gjelder særlig entreprenørsiden, men reelt begge parter. Det som er regnet på i en kalkyle, er en forutsetning, ikke en opplysning. Har entreprenøren lagt til grunn særlige forutsetninger, bør det stå i kontraktsdokumentene. Ikke bare i tilbudsbrevet, og ikke bare hos den som regnet på jobben.

Forskjellen er praktisk: en nedskrevet forutsetning som svikter gir et krav. En uskreven forutsetning som svikter gir en diskusjon om hva partene mente, to år senere og uten dokumentasjon.

8. Kontroller dokumentlisten, og hvilke tolkningsregler som gjelder

Kontrakten består sjelden av ett dokument. Den består av anbudsgrunnlag, tegninger, beskrivelser, tilbud med forbehold, møtereferater og gjerne begge parters egne standardvilkår.

To ting må derfor være på plass:

• en liste over hvilke dokumenter som inngår, og
• en avklaring av forholdet mellom dem.

Her er det viktig å være klar over at NS 8405 og NS 8407 løser motstrid ulikt. NS 8405 bygger på en prioritetsrekkefølge mellom kontraktsdokumentene, slik at rekkefølgen i dokumentlisten får direkte betydning, jf. NS 8405 punkt 3. NS 8407 har et annet opplegg, hvor entreprenørens plikt til å ta uttrykkelige forbehold mot byggherrens løsninger står sentralt, jf. NS 8407 punkt 2. Konsekvensen er at samme dokumentsett kan gi forskjellig resultat avhengig av hvilken standard som er valgt.

Rekkefølgen alene avgjør likevel ikke alt. I HR-2026-780-A uttalte Høyesterett at hvor langt en henvisning til en parts egne standardvilkår rekker, avhenger av henvisningens ordlyd, presentasjon og plassering. Ansvarsbegrensningene i underentreprenørens alminnelige vilkår ble ikke ansett omfattet, enda tilbudet var listet foran NS 8417 blant kontraktsdokumentene. Vi har gjennomgått hva dommen betyr for den som bruker egne standardvilkår.

9. Vær varsom med særbestemmelser og endringer i standarden

NS-kontraktene er balanserte og gjennomarbeidede, og dekker de fleste situasjoner uten hjelp. Justeringer bør derfor være bevisste og begrunnet i noe konkret i dette prosjektet.

Risikoen ved egne særbestemmelser er todelt. Dels skaper de motstrid mot standardens øvrige bestemmelser, som gjerne henger sammen på måter man ikke ser ved gjennomlesning av én paragraf. Dels er de ofte gjenbrukt fra tidligere prosjekter med andre forutsetninger.

To regler som reduserer skadepotensialet:

• Angi eksplisitt om en særbestemmelse erstatter, supplerer eller står tilbake for den tilsvarende NS-bestemmelsen.
• Ikke skriv om en bestemmelse uten å lese hva den henviser til.

10. Referatfør avklaringene

Avklaringsmøtene er der partenes forståelse faktisk dannes. Det er der forbeholdene diskuteres, grensesnittene beskrives muntlig, og de to partenes ulike lesning av samme beskrivelse kommer til overflaten, eller ikke gjør det.

Skriv utfyllende referat, få det omforent, og ta det inn i kontraktsdokumentene. Et referat som bare ligger i en e-postmappe har begrenset verdi to år senere, og en muntlig avklaring kan være vanskelig å bevise.

Standardene tar dette på alvor. Både NS 8405 punkt 3.1 bokstav b og NS 8407 punkt 2.1 bokstav b regner referater fra oppklarende drøftelser som begge parter har godkjent, som et eget kontraktsdokument, og etter NS 8405 punkt 3.2 går et slikt referat foran entreprenørens eget tilbud ved motstrid. Et omforent referat er altså ikke bare et bevismiddel, det er kontrakt.

LB-2023-96051, som er nevnt over, viser begge sider av dette. Referatet fra avklaringsmøtet var tatt inn som kontraktsdokument, og det var referatet som avklarte den uklare fristen i avtaledokumentet. Samtidig sto det i avtaledokumentet at forbehold gitt i tilbudet var frafalt, med mindre noe annet fulgte uttrykkelig av nettopp dette referatet. Underentreprenørens forbehold om kostnadene til kran sto ikke der, og var dermed tapt.

Avslutning

Ingen av de ti punktene over krever entrepriserettslig spesialkompetanse for å oppdage. De krever bare at noen tar ansvaret for å stille spørsmålet før arbeidet starter, og at svaret blir skrevet ned.

Kontraktens funksjon er ikke å vinne en tvist. Kostnaden ved å bruke for lite tid på kontraktsinngåelsen kan bli høy, og vanskelig å rette opp i etterkant. Bruk tid på å skrive en gjennomtenkt kontrakt!