Av Stein-Ivar M. Gamlem,  partner i Ekko Advokatfirma og Tobias Duvholt, advokatfullmektig i Ekko Advokatfirma. Innlegget gir uttrykk for skribentenes holdninger.

Mange prosjekter er priset med stramme marginer og begrenset buffer. Da kan økninger i diesel, bensin og andre byggekostnader gjøre at det som fremstod som et solid prosjekt ved kontraktsignering, i praksis blir et tapsprosjekt før man rekker å justere kalkyler, innkjøp og prisforutsetninger. For entreprenøren blir effekten konkret. Kostnadsbildet endrer seg raskt, men kontrakten ligger fast. Transport, masselogistikk, drift av maskiner, energikrevende produksjon og leverandørleddenes prisjusteringer kan komme samtidig. Når kostnadsbildet løper fra forutsetningene, melder det klassiske spørsmålet seg: Hvem bærer risikoen i kontrakten når virkeligheten endrer seg.

Spørsmålet er hvilke kontraktsmekanismer entreprenøren faktisk kan påberope seg, og om de gir reell økonomisk avlastning når prisene øker.

I denne artikkelen ser vi på hvordan standardkontraktene innenfor entreprise håndterer denne typen kostnadsøkninger, og om risikofordelingen gir et rimelig utslag i ekstraordinære situasjoner.

Risikoen for økte byggekostnader

Et grunnleggende utgangspunkt i entrepriseretten er at partene som hovedregel selv bærer risikoen for egne ytelser og egne forutsetninger knyttet til kontraktens gjennomføring. Dette omtales gjerne som kontraktens funksjonsfordeling. Begrunnelsen er at hver part normalt er nærmest til å forutse, forebygge og håndtere risikobegivenheter innenfor sitt eget ansvars- og funksjonsområde. Dersom et forhold inntrer innenfor en parts risikoområde, må parten derfor som utgangspunkt selv bære konsekvensene. Økte byggekostnader er et typisk eksempel. I dagens situasjon er særlig økte drivstoffutgifter praktisk viktig.

Hvem som faktisk bærer risikoen for kostnadsøkninger, beror først og fremst på hvordan vederlaget er avtalt.

Regningsarbeid

Ved regningsarbeid får entreprenøren normalt dekket nødvendige kostnader ved utførelsen, med et avtalt påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. I et slikt regime ligger risikoen for prisøkninger i utgangspunktet hos byggherren, forutsatt at kostnadene er nødvendige for å utføre arbeidet i samsvar med kontrakten.

I praksis blir bildet ofte annerledes. Selv om arbeidet betegnes som regningsarbeid, avtaler partene ofte konkrete timepriser eller satser for mannskap og maskiner som skal gjelde gjennom byggeperioden. Når slike satser er “låst”, flyttes risikoen for kostnadsøkninger i realiteten tilbake til entreprenøren. Entreprenøren overtar risikoen for prisingen av ytelsen.

Poenget er derfor: Regningsarbeid kan gi entreprenøren bedre vern mot kostnadsøkninger enn fastpris, men bare i den grad kostnadene faktisk kan videreføres. Dersom prisene i realiteten er gjort faste gjennom satser, blir vernets rekkevidde begrenset.

Fastpris og enhetspriser

Ved fastpris (fikssum) er hovedbildet motsatt. Entreprenøren har i utgangspunktet risikoen for at egne kostnader ved å levere kontraktsarbeidet øker i kontraktsperioden. Tilsvarende gjelder ofte ved enhetspriser. Selv om vederlaget beregnes ut fra mengder, vil entreprenørens enhetspriser normalt være basert på egne forutsetninger om lønn, materialer, transport og drivstoff. Dersom disse innsatsfaktorene blir dyrere enn forutsatt, er det som hovedregel entreprenøren som må bære differansen.

Samlet sett viser dette at entreprenøren i mange prosjekter i praksis blir sittende med risikoen for økte byggekostnader, enten fordi kontrakten er basert på fastpris eller enhetspriser, eller fordi regningsarbeid i realiteten «låses» gjennom faste satser som skyver prisrisikoen tilbake på entreprenøren.

Indeksregulering

Indeksregulering er ment å håndtere prisstigning i kontraktsperioden ved at vederlaget justeres i takt med en avtalt indeks. Standardkontraktene har bestemmelser om indeksregulering av kontraktens priselementer, jf. eksempelvis NS 8405 punkt 27.1 og NS 8407 punkt 26.2. I perioder med krig, energisjokk og brå prisrykk treffer indeksen likevel ikke alltid. Mye avhenger av om det er avtalt en tilstrekkelig “smal” indeks, slik at de kostnadene som faktisk øker, også er tilstrekkelig vektet. De mest brukte indeksene er sammensatte og ofte vektet for å reflektere et bredt gjennomsnitt, ikke det konkrete prosjektet eller enkeltkostnader. Det kan gi skjevheter, særlig når:

• De største kostnadsdriverne i prosjektet er undervektet, for eksempel drivstoff og transport.
• Prisøkningen kommer raskere enn indeksen fanger opp, slik at entreprenøren bærer merkostnaden i mellomtiden.
• Prosjektets kostnadsprofil avviker fra “normalen” som indeksen er bygget for, for eksempel ved høy maskinintensitet eller lange transportavstander.

Resultatet kan bli at indeksregulering gir noe kompensasjon, men ikke nok til å dekke det faktiske avviket. Et praktisk råd er derfor å forsøke å avtale en indeks som i størst mulig grad reflekterer entreprenørens reelle kostnadsdrivere i prosjektet.

Force majeure

NS-kontraktene regulerer force majeure i henholdsvis NS 8405 punkt 24.3 og NS 8407 punkt 33.3. Bestemmelsene gir partene krav på fristforlengelse dersom (1) fremdriften hindres, (2) hindringen skyldes forhold utenfor partens kontroll, (3) forholdet ikke var noe parten burde ha tatt i betraktning ved kontraktsinngåelsen, og (4) parten heller ikke med rimelighet kunne ventes å unngå eller overvinne følgene av det.

I mange kontraktsdiskusjoner dukker begrepet «økonomisk force majeure» opp når kostnadene skyter i været som følge av ekstraordinære hendelser. Spørsmålet blir da om ekstreme prisøkninger kan kvalifisere som et force majeure-forhold. Dette har lenge vært diskutert i entrepriseretten. Ofte formulert som et spørsmål om hva som er rimelig at entreprenøren overvinner av økonomiske hindringer, en såkalt offergrense. Terskelen uklar, og flere av rettskildene som ofte trekkes frem, ligger langt tilbake i tid. Det gjør vurderingen praktisk krevende.

Det sentrale poenget ved force majeure reguleringen i standardkontrakten er uansett at bestemmelsene kun hjemler fristforlengelse. NS 8407 punkt 33.3 siste avsnitt fastslår uttrykkelig at partene «ikke [har] krav på justering av vederlaget som følge av fristforlengelse etter denne bestemmelsen». Selv om et forhold da klassifiseres som force majeure, er utfallet dermed at entreprenøren ikke får vederlagsjustering for forsinkelsen det medfører.

Entreprenøren får med andre ord mer tid, men ikke mer penger. Det er her mange opplever standardkontraktene som relativt byggherrevennlige i krisesituasjoner. Selv om også byggherren naturligvis vil ha egne kostnader og utfordringer ved forsinkelsen. For entreprenøren kan fristforlengelse være avgjørende for å unngå dagmulkt og tvist om forsinkelse, men den avhjelper verken likviditetspresset eller kostnadene ved en forlenget byggetid. Tid koster, som kjent, penger. En kostnadsøkning, selv om den anses som en force majeure-situasjon, kan derfor være kritisk for entreprenøren.

Det er også i tråd med avgjørelsen fra Borgarting lagmannsrett i LB-2022-39472. Saken gjaldt en tvist mellom Indre Østfold kommune og Boger Bygg AS om fristforlengelse og krav om økonomisk kompensasjon i forbindelse med koronapandemien. Retten tar utgangspunkt i ordlyden i NS 8407 punkt 33.3 og understreker at bestemmelsen, som standarden for øvrig, er resultat av en forhandlet interesseavveining. Retten drøfter samtidig om formuleringen om at vederlagsjustering er avskåret «som følge av fristforlengelse etter denne bestemmelsen», kan åpne for dekning av enkelte kostnader etter andre bestemmelser i standarden.

Lagmannsretten lander likevel på at en naturlig forståelse er at force majeure etter punkt 33.3 gir rett til fristforlengelse, men ikke dekning av økte utgifter som force majeure-begivenheten medfører. Retten peker også på at force majeure-hendelser typisk vil gi merkostnader for begge parter, og at gode grunner kan tale for at hver part, i hvert fall som et utgangspunkt, bærer sitt eget tap.

Oppsummert er konklusjonen at selv om kontraktens force majeure-bestemmelse kan være aktuelt, er i beste fall en mager trøst. I praksis kan force majeure-adgangen ha en indirekte funksjon som et forhandlingskort mot byggherren. Dersom hindringen kan overvinnes men ved en dyr kostnad, kan byggherren ha en interesse i å bidra økonomisk for å sikre fremdriften, selv om standarden ikke gir et rettskrav på vederlagsjustering.

 Oppsigelse

I forlengelsen av force majeure-sporet er det naturlig å nevne at standardkontraktene gir en snever adgang til oppsigelse i force majeure-situasjoner, jf. NS 8405 pkt. 38.2 og NS 8407 pkt. 45. Bestemmelsen gir begge parter rett til å si opp kontrakten dersom en force majeure-hindring gjør det urimelig å opprettholde den, forutsatt at hindringen har vart eller vil vare i mer enn seks måneder.

I praksis er oppsigelse sjelden en reell løsning. Terskelen er høy, og kravet om seks måneders varighet gjør at bestemmelsen ikke treffer kortvarige, men kraftige prissjokk. I tillegg innebærer oppsigelse betydelig tvisterisiko, omdømmerisiko og risiko for etteroppgjør. Entreprenøren risikerer å bli møtt med krav om erstatning dersom oppsigelsesgrunnlaget ikke holder. Derfor blir oppsigelse sjelden en løsning.

Avtaleloven § 36 og bristende forutsetninger

Når kontraktens egne mekanismer ikke gir tilstrekkelig vern, kan spørsmålet bli om de alminnelige revisjonslærene kan gi grunnlag for vederlagsjustering. Avtaleloven § 36 gir adgang til å sette avtalen helt eller delvis til side dersom det ville være urimelig å gjøre den gjeldende, og læren om bristende forutsetninger har fortsatt selvstendig betydning ved siden av § 36, jf. Rt. 1999 s. 922 Salhus flytebru. Terskelen mellom profesjonelle parter er imidlertid svært høy og i entrepriseforhold med gjennomarbeidede standardkontrakter er lite rom for generelle rimelighetsbetraktninger. Utgangspunktet er at entreprenøren bærer risikoen for at ytelsen blir mer byrdefull enn forutsatt, slik at selv betydelige kostnadsøkninger sjelden gir grunnlag for avtalerevisjon.

Hardship-klausuler?

Hardship-klausuler er en kontraktsmekanisme som tar sikte på å håndtere force majeure-lignende situasjoner der oppfyllelse fortsatt er mulig, men der en ekstraordinær og uforutsett utvikling har forskjøvet kontraktens økonomiske balanse så mye at det fremstår urimelig at én part skal bære hele belastningen. I motsetning til force majeure-reglene i NS 8405 og NS 8407, som i utgangspunktet først og fremst håndterer fremdriftsvirkningen, åpner en hardship-regulering for en økonomisk rebalansering (vederlag og eller andre plikter) i særlig tilfeller.

I NS 8411 (hyllevarer) og NS 8412 (tilvirkede produkter) fra 2024 er det tatt inn egne hardship- klausuler. De fungerer som en sikkerhetsventil der selger kan påberope seg hardship dersom en hendelse medfører at kostnadene ved å oppfylle avtalen fundamentalt øker. Dette utløser et krav om reforhandling av avtalen, med sikte på å gjenopprette en rimelig byrdefordeling. Dersom partene ikke kommer til enighet, er modellen at tvisteløsningsorganet (domstol eller voldgift) kan fastsette justeringer som gir en rimelig byrdefordeling.

I lys av de siste årenes rekke uforutsette hendelser har det vært diskutert i bransjen om det også bør innføres en tilsvarende sikkerhetsventil ved revisjoner av NS 8405 og NS 8407. Etter vår vurdering kan en hardship-klausul være fornuftig. Den kan bidra til et mer balansert risikobilde i situasjoner som tidligere fremsto som fjerne, men som nå ikke lenger gjør det. For at en slik klausul skal få praktisk verdi, bør terskelen ikke settes så høyt at den i realiteten blir uten virkning. Altså bør den settes lavere enn terskelen for avtaleloven § 36 og læren om bristende forutsetninger.

Partene står fritt til å avtale slike klausuler allerede i dag, men uten en standardisert regulering med bred bransjeaksept kan det være krevende å få gjennomslag i forhandlinger.

Avslutningsvis

Gjennomgangen viser at kontraktsmekanismene i NS 8405 og NS 8407 gir entreprenøren begrenset vern mot uforutsette kostnadsøkninger. Indeksregulering kan dempe effekten, men treffer sjelden denne type økninger. Force majeure gir fristforlengelse, men ikke vederlagsjustering, noe som gir liten beskyttelse mot denne typen kostnadsøkninger.

For entreprenøren er budskapet tydelig: Den beste beskyttelsen ligger i kontraktsforhandlingene, ikke belage seg på av standardkontraktene har sikkerhetsventiler. Praktiske tiltak som å avtale prosjekttilpassede indekser, ta inn prisreguleringsklausuler for kritiske innsatsfaktorer, og sikre mekanismer for reforhandling ved ekstraordinære hendelser, vil ofte gi mer reell beskyttelse enn det standardregimet alene tilbyr.